西安住建發布最新通告，事關房屋征收！

12月2日，西安住建在其官方微信上發布關于公開征求《西安市國有土地上房屋征收評估辦法（征求意見稿）》意見的通告，全文如下：

為進一步規范我市國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公正，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》等規定以及市政府相關文件要求，結合我市房屋征收工作實際，我局對《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》（市政發〔2020〕29號）進行了修訂，現公開征求社會各界意見建議。

此次公開征求意見建議的時間為2020年11月30日至2020年12月29日，有關單位和社會各界人士可以通過以下方式將書面意見和建議反饋至我局。

聯系電話：029-87516947

傳 真：029-89830286

電子郵箱：774293472@qq.com.cn

信函請寄：西安市住房和城鄉建設局征收補償處（雁塔南路300-9號A座2210室）

附件：《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》征求意見稿

西安市住房和城鄉建設局

2020年11月30日

《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》

征求意見稿

第一章 總則

第一條（制定依據）

為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《中華人民共和國資產評估法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》及《房地產估價規范》、《陜西省國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》、《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》等相關法律、法規和規章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條（評估的含義）

本辦法所稱國有土地上房屋征收評估，是指根據被征收房屋區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響其價值的各項因素，對其房地產市場價格進行評估。

第三條（適用范圍）

在本市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區以及西安高新技術產業開發區、西安經濟技術開發區、西安曲江新區、西安浐灞生態區、西安國際港務區、西安閻良國家航空高技術產業基地、西安國家民用航天產業基地（以下簡稱開發區）轄區范圍內評估國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第四條（管理部門）

市住房和城鄉建設行政管理部門（以下簡稱市房屋征收主管部門）負責本市（國有土地上房屋）征收評估活動的監督管理，其所屬的市房屋征收管理中心負責本辦法的組織實施。

第五條（評估專家委員會的組建）

市房屋征收主管部門委托西安市房地產評估協會組建西安市房地產價格評估專家委員會（以下簡稱評估專家委員會），評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面專家組成，評估專家委員會具體工作規程由西安市房地產評估協會制定。西安市房地產評估協會負責評估技術指導、專家隊伍管理、組織專家對房地產評估報告進行鑒定等工作。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第六條（評估機構名錄和信用檔案）

市房屋征收主管部門應建立房地產價格評估機構名錄和信用檔案體系，并通過房屋征收信息平臺向社會公布評估機構名單、等級、聯系方式、誠信記錄等信息，為被征收人選定房屋征收評估機構提供參考和依據。

第七條（應具備資質）

從事本市房屋征收評估的房地產價格評估機構（以下簡稱“評估機構”）應具備房地產評估相應資質。

第二章 評估機構選定

第八條：（評估機構報名公告）

房屋征收范圍確定后，房屋征收部門、開發區管委會應當在市房屋征收信息平臺發布評估機構報名公告。發布內容應當包含房屋征收項目名稱、項目概況、委托評估單位、委托評估范圍、對評估機構的報名要求及報名的起止時間、地點、聯系方式和應提交的資料等相關事項。報名起止時間應當不少于5個工作日。

第九條：（報名結果公告）

房屋征收部門、開發區管委會應當將符合審核條件的評估機構名單在市房屋征收信息平臺及征收范圍內公示。公示內容應包含評估機構名稱、備案資質、信用等級、擬參與該項目評估工作人數等信息。參與報名的評估機構少于三家時，房屋征收部門、開發區管委會應邀請具有相應資質的評估機構參與。公示時間不少于5個工作日。

第十條：（評估機構的確定）

房屋征收部門、開發區管委會應在報名結果公示期滿后5個工作日內，組織被征收人、公有房屋承租人在公示的評估機構名單中協商選定評估機構。

在規定時間內，參與選定的被征收人、公有房屋承租人數量應超過總人數的三分之二，得票率最高且超過50%的評估機構視為共同協商選定；選定不成的，房屋征收部門、開發區管委會在得票率高的前三名評估機構中采取抽簽、搖號等方式隨機選定，選定過程應公開、全程錄像，公證機構現場公證，并由房屋征收部門、開發區管委會宣布選定結果。

房屋征收部門、開發區管委會應當將確定的評估機構名單在我市房屋征收信息平臺和房屋征收范圍內予以公告。公告時間不少于5個工作日。

第十一條（評估機構數量）

同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機構承擔，需要由兩家或者兩家以上評估機構評估的，應當共同協商確定一家評估機構為牽頭單位（慕律師意見：由誰來協商確定？沒有說明確，容易產生歧義）；協商不成的，由房屋征收部門、開發區管委會指定。牽頭評估機構確定后應當公示。牽頭評估機構應當組織相關評估機構就征收項目評估對象、價值時點、價值內涵、評估依據、評估原則、評估技術路線、程序、參數選定等進行溝通，統一評估標準，開展評估工作。

第三章 評估工作開展

第十二條（評估委托）

評估機構選定后，房屋征收部門、開發區管委會或房屋征收實施單位向被選定的評估機構出具房屋征收評估委托書，并簽訂書面房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、受托評估機構的名稱、評估目的、評估對象的范圍、評估要求以及委托日期等內容。

房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：

（一）委托人和評估機構的基本情況；

（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師；

（三）評估目的、評估對象、價值時點等評估基本事項；

（四）委托人應當提供的評估所需資料；

（五）評估過程中雙方的權利和義務；

（六）評估費用及收取方式；

（七）評估報告交付時間、方式；

（八）違約責任；

（九）爭議解決的方法；

（十）其他需要載明的事項。

第十三條（委托合同報備）

房屋征收評估委托合同簽訂后，評估機構應當將委托合同報送市房屋征收管理中心。

第十四條（房屋調查）

房屋征收評估前，房屋征收部門、開發區管委會應當對被征收房屋的權屬、區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門、開發區管委會應當向受托的評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人、公有房屋承租人公布。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照認定、處理結果進行評估。

第十五條（征收當事人的責任義務）

房屋征收當事人應當如實向評估機構提供評估所必需的資料，協助評估機構進行實地查勘，搜集被征收房屋價值評估所必需的被征收房屋狀況的資料。房屋征收當事人未履行義務造成評估結果失實的，應當承擔相應責任。

第十六條（實地查勘）

評估機構應當指派與征收評估項目工作量相適應的注冊房地產估價師和房地產估價從業人員對被征收房屋進行實地查勘，核對評估對象狀況，做好實地查勘記錄，制作和保留被征收房屋的影像數據，并妥善保管。

房屋征收部門、開發區管委會、被征收人、公有房屋承租人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。

征收評估所涉及的房屋面積測量標準依據《房產測量規范》執行。

第十七條（不配合評估的處理）

被征收人、公有房屋承租人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、開發區管委會、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

在房屋征收評估過程中，房屋征收部門、開發區管委會或者被征收人、公有房屋承租人不配合、不提供相關資料的，評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

被征收人、公有房屋承租人拒絕估價人員實地查勘，致使房屋評估無法進行的，評估機構可參照被征收房屋同區域、同建筑類型的房屋進行評估。

第十八條（評估目的）

被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門、開發區管委會與被征收人、公有房屋承租人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門、開發區管委會與被征收人、公有房屋承租人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

第十九條（價值時點）

被征收房屋和用于產權調換房屋的價值時點為房屋征收決定公告之日。

第二十條（被征收房屋價值）

被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

第二十一條（產權調換房屋價值）

用于產權調換房屋價值包含產權調換房屋及其占用范圍內的建設用地使用權和其它不動產的價值。除政府對用于產權調換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋市場價值。

房屋征收部門、開發區管委會應當向評估機構提供用于產權調換房屋的權屬、區位、用途、建筑面積、建筑結構、建成時間等價值評估所必須的資料。

產權調換房屋為期房的，房屋征收部門、開發區管委會向評估機構出具書面意見所說明的產權調換房屋狀況為依據。被征收人、公有房屋承租人訂立補償協議后，補償協議約定的產權調換房屋狀況有變化的，應當依據補償協議約定的產權調換房屋狀況對評估結果進行相應調整。

第二十二條（類似房地產價格）

被征收房屋類似房地產指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。

被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在價值時點的平均交易價格，確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第二十三條（評估因素）

被征收房屋價值評估應當考慮征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

第二十四條（技術路線）

本市國有土地上各類被征收房屋宜采用“典型房屋市場價格修正法”評估。

“典型房屋市場價格修正法”是指在同一征收范圍內，對同一用途且建筑類型、建造年代、建筑結構、功能完整性等基本相同的成片房屋，確定其典型房屋的市場價格，并根據不同房地產的微觀區域因素、實物狀況、權益狀況等差異，對該價格進行調整、修正，確定征收范圍內類似房地產的評估價格。

（一）“典型房屋市場價格修正法”的操作程序：

1.按照房屋的用途、建筑類型、建造年代、建筑結構、功能完整性等進行房屋分類；

2.在同一類別房屋內確定典型房屋；

3.求取典型房屋的市場價格；

4.根據被征收房屋與典型房屋微觀區域因素、實物狀況、權益狀況等方面的差異進行修正；

5.確定被征收房屋的評估價格。

（二）一般情況下，在同一征收范圍內，可對各類別房屋分別確定其典型房屋的市場價格。如同一類別房屋的價格差異較大，可對同一類別房屋確定多個典型房屋市場價格。

（三）典型房屋市場價格宜采用比較法評估確定。

（四）不具備比較法條件的，可采用其它適宜的評估方法確定典型房屋的市場價格。求取典型房屋市場價格所采用的各種評估方法均按照《房地產估價規范》中所規定的技術路線和要求執行。

（五）房屋重置成新價格，依據《西安市各類房屋重置價格標準》執行。對于標準中未列舉的房屋類型和結構可根據造價部門或行業管理部門公布的數據確定。

對于不適用“典型房屋市場價格修正法”的被征收房屋，可依據《房地產估價規范》選用其它適宜的房地產估價方法進行評估。

第二十五條（評估結果及適用）

評估結果應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

房屋征收評估報告只作為房屋征收補償的依據，不得用作其他用途。

第二十六條（初步評估結果及公示）

評估機構應當按照房屋征收評估委托合同的約定，向房屋征收部門、開發區管委會提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門、開發區管委會應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。

公示期間，評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。初步評估結果存在錯誤的，評估機構應當修正。

第二十七條（分戶評估報告）

分戶初步評估結果公示期滿后，評估機構應當向房屋征收部門、開發區管委會提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門、開發區管委會應當及時向被征收人、公有房屋承租人轉交分戶評估報告。

評估報告應由負責征收評估項目的兩名或兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋評估機構公章。不得以印章代替簽字。

第二十八條（報告網簽與資料歸檔）

房屋征收評估報告應錄入房屋征收信息平臺。

房屋征收評估業務完成后，評估機構應當將下列資料整理存檔：

（一）評估報告（含技術的整體報告、分戶評估報告）；

（二）評估委托合同；

（三）房屋征收公告及相關檔案資料（復印件）；

（四）評估對象的產權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料；

（五）評估對象的實地查勘記錄、照片等數據；

（六）其它涉及評估項目的必要數據。

第四章 評估報告異議處理

第二十九條（復核申請）

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發區管委會對評估結果有異議的，應當自收到分戶評估報告之日起10日內，向出具評估報告的評估機構提供書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第三十條（復核評估）

評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，評估結果改變的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面答復告知復核評估申請人。

第三十一條（申請專家鑒定）

被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門、開發區管委會對評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向評估專家委員會申請鑒定。

第三十二條（作出補償決定前的鑒定）

簽約期限內房屋征收部門與被征收人未簽訂補償安置協議的，在作出補償決定前，房屋征收部門應向評估專家委員會申請鑒定。

第三十三條（專家鑒定）

評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。評估專家委員會應當選派成員組成專家組進行鑒定。專家組成員應為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持原評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的評估機構應當改正，重新出具評估報告。

第三十四條（協助鑒定）

房屋征收評估鑒定過程中，評估機構應當按照評估專家委員會要求，及時提供含有技術部分的評估報告、實地查勘記錄、被征收房屋權屬證書、房屋現狀照片等相關資料，并就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明，需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。

第三十五條（專家鑒定收費）

房屋征收評估專家鑒定收費屬市場調節價，收費標準由申請人與鑒定方協商議定。評估專家委員會鑒定結果與原評估結果一致的，鑒定費用由申請人承擔；評估專家委員會鑒定結果改變原評估結果的，鑒定費用由原評估機構承擔。

第五章 附則

第三十六條（其他區縣）

臨潼區、閻良區、長安區、高陵區、鄠邑區和市轄縣國有土地上房屋征收評估工作，由所在區、縣人民政府參照本辦法規定執行。

西咸新區本市行政區域內國有土地上房屋征收評估工作，由西咸新區管理委員會依據市人民政府授權，參照本辦法執行。

第三十七條（施行時間）

本辦法自年月日起施行。2012年4月1日西安市人民政府頒布的《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》市政發29號同時廢止。

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