4問西安樓市調控新政 西安市住建局官方解答

3月30日深夜，西安市出臺樓市限購政策，這是繼2018年“3·30”、2019年“6·20”、2020年“11·30”樓市調控之后，西安市在3年時間內出臺的第四次調控加碼的政策。那么，這次的調控與之前相比有什么變化？又會對購房者帶來什么影響呢？

針對購房者關心的共性問題，3月31日，西安市住建局對相關政策作了進一步解釋說明。

問題1

與之前相比，有什么新變化？

據工作人員介紹，為遏制投資投機購房需求，在加強住房交易管理方面，《關于建立房地聯動機制促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）與之前的規定相比有了新的變化：

一是進一步加強“限購”，政策發布后，“從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅（退役軍人、經批準引進的各類人才除外）�！�

而之前的政策是“須落戶滿1年，或在本市連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅”。

二是延長了“限售”年限，對于政策發布后新購買的住房，要求“住房限購區域內，商品住房買賣合同網簽備案滿5年且已辦理《不動產權證書》、二手住房《不動產權證書》辦理滿5年的方可上市交易�！�

而西安市原先執行的是“滿2滿3”的政策，即房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年，或商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》，方可上市交易。

三是將“剛需家庭”無住房轉讓記錄的年限要求，調整為購房前48個月。

此前，西安市的剛需家庭需滿足自2017年1月1日起無住房轉讓記錄。

問題2

新政實施之前已落戶西安但時間不滿一年是否還有購房資格？

該工作人員介紹，本次新政涉及限購政策調整方面，主要針對政策發布之后（3月31日及以后）的“市外遷入本市戶籍的居民家庭”。

即：2021年3月31日及以后從市外遷入本市戶籍的居民家庭，購房時應按照“須落戶滿1年，且在本市連續繳納12個月的社會保險或個人所得稅”政策執行。

2021年3月30日及之前已落戶的居民家庭，不受本次政策調整的影響，仍按照2019年確定的“應落戶滿1年，或在本市連續繳納12個月的社會保險（或個人所得稅）”執行。

問題3

考慮近期購買“滿2”但不“滿5”年的二手住房是否受到限售延長到5年的影響？

西安市住建局工作人員介紹，本次新政涉及限售政策調整方面，主要針對政策發布之后（3月31日及以后）新購買的商品住房及二手住房。

即：2021年3月31日及以后辦理網簽備案的商品住房及二手住房，再次上市交易時，應按照“商品住房買賣合同網簽備案滿5年且已辦理《不動產權證書》、二手住房《不動產權證書》辦理滿5年的方可上市交易”執行。

2021年3月30日及以前，已辦理商品房、二手房網簽備案的住房，應按照2018年確定的“房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年，或商品房買賣合同網簽備案滿3年且取得《不動產權證書》，方可上市交易”執行。

因此，本次政策不影響已具備上市條件的房屋，您可繼續完成購買程序。但購買該房屋后，您的住房再次上市交易時，《不動產權證書》須辦理滿5年。

問題4

非本市戶籍家庭連續繳納5年社�；騻�人所得稅，還可以購房嗎？

《通知》中的限購政策調整未涉及非本市戶籍居民家庭。非本市戶籍居民家庭仍按照2019年6月20日西安市下發的《關于進一步加強住房市場調控管理的通知》“非本市戶籍居民家庭在本市住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上（含5年）個人所得稅或社會保險證明的，方可購買1套商品住房或二手住房”規定執行。

專家解讀

短期內即可見政策對市場的直接性影響

西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁表示，3·30新政被稱為西安樓市“史上最嚴”調控政策，主要在頂層設計中把一、二、三級市場進行了多維聯動，形成了“組合拳”的閉環機制，徹底擠壓投機投資需求，切實保護剛性需求“上車”置業，進一步強化“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。

他表示，短期內即可見政策對市場的直接性影響，從短、中期看，已改變了供求關系、市場預期，市場回歸“計劃時代”，平穩發展成新常態。對于購房者而言，影響是立竿見影。一是進一步明確定義剛需，優先滿足其首套房置業需求，做好必要保障，符合房住不炒總基調；二是嚴打通過不良行為，套取購資、變現謀利的客群，源頭堵截、禁止違規置業；另一方面限房價的目標將在短期備案入市項目上得到有力體現，對剛需置業釋放“利好”，大大滿足其置業目的；一、二手限期上市交易，改變供量與市場流通性，更多考慮讓位剛需，對“騰籠換鳥”客群及前期變現投資客群影響直接、“傷害”較大。

西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健則認為，這次調控不同于以往多以單項政策為主，這次打出的是一組組合拳，從供應端、購買端、開發商實力、資金監管等角度全方位發力，將會終結新房長達59個月的“大牛市”，給過熱的西安房地產市場降降溫，房價將趨于平穩。同時限制了許多炒房客，利好真正的剛需購房者，也利好西安周邊的不限購區域，但對于改善客戶購買難度增加了。記者 陳思存

業內解讀

開發企業在拿地前期會更加謹慎

當代置業陜西區域公司副總經理張萬里認為，對于開發企業來說，拿地從原來的競地價競配套變成了限房價、競品質、競地價，對開發企業的銷售價格空間限制要求更高，同時要拿地階段就要定品質，開發企業在拿地前期會更加謹慎，對產品、對價格會有一個精細的測算。另外政策中對非限購區進行了強調，會一定程度助推非限購區域中的藍田、周至的拿地積極性；其次，加強住房交易管理的核心還是房住不炒，限制外來購買，提高投資年限，降低投資積極性，打擊假剛需，從市場端降低購買積極性和客群數量，給市場降溫，剩下的都是對房住不炒及控房價條款的再次重申。

御錦城置業顧問李世杰認為，對于新房購買而言，其中落戶滿一年+連續一年社保才能買的政策，會把很多潛在的買房客戶拒之門外。

還有業內人士認為，對于自住改善的購房者來說，長期來看，政策實施后，價格會比較穩定，買房心態可以更從容�？傊�一句話，只要是出于自住需求購買的，何時上車都是合適的。據華商房產

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