西安麗苑168小區換“管家”換出煩心事 新物業已進場老物業拒交接

長期以來物業服務不到位引發麗苑168小區業主不滿

新物業進駐小區，老物業卻仍未撤離，工作時間大門卻緊鎖。

小區選聘的新物業已經進場，而老物業卻拒絕辦理交接手續。近日，永樂路麗苑168小區因為新老物業交接不暢掀起了一場風波，如何破局，平穩完成交接讓小區恢復平靜，成了小區兩百多戶居民頭疼的問題。

物業服務不到位遭詬病

業主成立業主委員會監督

“前期，我們小區一直是由開發商指定的物業提供服務，從2007年入住開始就有各種小問題�！睒I主王先生說，住的時間越久，電梯和門禁故障、消防通道不通暢、小區各項收費不合理、共有收益不透明等問題就越來越多。

以電梯為例，王先生稱，小區明明有房屋維修基金，業主也都交納了電梯費，但是一旦電梯出故障，物業還是要向住戶收費。仔細一算賬大家才發覺，維修電梯的實際費用與大家所交的費用有很大懸殊，并且物業公司也不公示維修費用明細。除此之外，小區的公共用房被出租，十多年來所得收益是多少、如何支配，小區業主一概不知。每次物業費漲價，物業公司也沒有向業主征詢過意見。小區的消防通道成了停車場，電動車充電樁安裝兩年后防護棚仍舊未安裝到位……

“小區的物業服務存在的問題太多了，業主去維權要求整改，物業就會以公司法人代表已變更，用‘新官不理舊賬’當借口搪塞業主�！睒I主丁先生說，因此，業主們普遍感覺到應該要成立業主委員會來監督物業的服務�？墒�，籌備業主委員會遇到了各種阻礙，物業公司很不配合，多次以失敗告終。經過業主們多年不懈努力，2020年8月，小區業主委員會終于成立了，并在新城區住房和城市建設局完成了備案手續。

業委會選聘新“管家”

老物業卻不愿配合交接

新成立的業主委員會第一時間就要求物業公司對服務不到位之處進行整改。但是，物業公司的服務仍未見有改善和提升�！俺兄Z立刻安裝的非機動車存放點的防護棚至今未見動工�！睒I主丁先生說，業主們對于這家物業公司失去了信任，業主委員會決定重新選聘物業。

考慮到當時臨近供暖季，為了保證正常供暖不受影響，在聘請新物業之前，業主委員會在2020年11月10日與老物業公司——陜西亞源物業管理有限責任公司（以下簡稱“亞源物業”）協商簽訂了一份臨時物業服務協議，大致內容為，亞源物業對小區的服務截止到2021年3月30日，服務期間，亞源物業無權收取小區的共有收益以及任何與共有收益有關的費用，同時業主委員會將公開選聘新物業公司，并于2021年4月1日起為麗苑168小區提供服務，如亞源物業未被選聘為新物業，應配合搬離辦公用房及移交全部的物業服務資料，如拒不撤離，業主委員會有權將亞源物業物品搬離，產生的損失由亞源物業負責。

2020年11月初，通過招投標業主委員會選擇了西安臻澤物業管理有限公司（以下簡稱“臻澤物業”）作為小區的新“管家”，并于2020年11月26日完成了小區物業服務合同備案。按照業主委員會與亞源物業的協議約定，今年3月30日，亞源物業應該撤出小區，并配合新物業完成交接，但直至目前，亞源物業卻未履行協議。

新物業已開展工作

老物業仍未撤離甚至驅趕記者

“臨近新老物業交接的時候，臻澤物業派出工作人員進入小區了解情況，在和亞源物業見面時卻發生了不愉快。亞源物業非但不配合反而還采取潑水等方式對抗�！毙�區業主委員會主任于女士說，亞源物業給出的理由是，小區內有部分業主尚有物業費未結清。

4月2日，記者來到小區亞源物業所在的小區物業辦公區，正值正常工作時間，物業辦公室的大門卻緊鎖著，門上只貼了一張白紙，上面寫著有“外出辦公事”字樣和一個手機號碼。業主撥通電話，對方只稱是普通工作人員。隨后，記者電話聯系了物業一位姓樊的負責人，對方稱，稍后回電。之后，記者在小區了解情況時，被一名自稱是負責安保工作的工作人員驅趕出了小區。直至記者發稿前，仍未等到亞源物業任何形式的回復。

對此，臻澤物業負責人江明表示，新老物業交接確實需要一些時間，但是亞源物業的態度似乎有刻意拖延之嫌，如果亞源物業繼續不配合交接，臻澤物業將會向相關主管部門反映協商解決，確保小區平穩交接，并且保證小區業主正常生活不受影響。對于亞源物業提出的小區有部分業主存在欠費的情況，臻澤物業和業主委員會會在進駐小區后協助追繳。江明說，目前雖然公司無法進駐小區開展正常工作，但是工作人員已經對小區的現狀進行了調研，并做出了相應的整改方案，待日后進駐小區后可以第一時間實施，提升小區的品質。

律師建議

業主可請求相關主管部門協調處理或提起訴訟

近些年，由于城鎮化的迅速發展和房地產的市場化，城鎮住宅小區大量崛起；同時，物業公司入駐小區，為業主提供服務也成了司空見慣之事。然而在此過程中，部分小區的業主和物業公司在停車、小區共有收益、物業收費等方面出現爭議的情況也屢見不鮮。隨著居民民主法治意識的增強，一旦對物業服務質量不滿意，就會要求換物業，讓人頭疼的是，新物業公司進駐，老物業卻不肯走；老物業公司走了，卻在臨走時故意毀壞小區設施，或者遲遲不肯交出小區各種資料……頻頻引發各種矛盾沖突，導致業主的生活體驗和相關權益受到損害。那么，新老物業交替遇到難題該怎么辦？

陜西浩公律師事務所律師趙小東表示，我國目前關于新老物業交接的法律規定主要包括《民法典》，其中第949條規定：物業服務合同終止的，原物業服務人員應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人員做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。這一點在《物業管理條例》也有所體現：物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

趙小東表示，業主對物業服務不滿意，進而提前解聘物業公司的情況時有發生。從法律上講，首先，業主有權依法解聘物業公司，但需要注意的是，提前解聘應有正當理由，也就是原物業公司未按照合同約定履行義務；其次，如果原物業公司出于對小區的公共管理和服務墊付了資金，原物業公司則可以向業委會主張返還，但要承擔舉證責任；再次，如果有業主欠交物業費，原物業公司有權向業主主張債權，比如通過訴訟方式催收，或與新物業公司簽訂債權轉讓協議，由新物業公司來主張權利，但不得以此為由拒絕交接退場。

趙小東還提醒：對于即將離場的物業公司來說，首先要清理債權債務、明確交接時間；其次，在業委會或社區的監督下制作財務明細清單，并移交檔案資料；再次，與新物業公司和政府主管部門保持溝通，簽訂交接協議，制作會議記錄，降低產生糾紛的可能性。物業服務企業應明確自身定位、轉變管理理念，按照物業服務合同約定的內容著力提升服務質量，避免因自身利益而損害廣大業主的權益。對于業主或者業主委員會而言，應當加強法律意識，注重證據的收集與保存，保證業主大會表決事項和投票的真實性與有效性。遇到糾紛時應積極與新老物業公司和社區進行溝通，通過協商方式解決或請求相關主管部門協調處理。如雙方仍有爭議，可通過訴訟方式解決，避免問題久拖不決，加重各方損失。

采訪中，也有市民建議，基層政府在更換物業時應主動作為，探索平穩的新舊物業交接方式，減少矛盾沖突。具體做法是設立物業交接委員會，由街道、社區、派出所、業委會、業主代表參與，移交過程中物業交接委員會成員應全部參加，共同見證新老物業公司的交接。并且交接的過程全程攝像，新老物業公司對配電房、電梯、消防、監控等設施進行驗收，對交接的資料也一一進行檢查，并一一記錄。物業公司換得好，對小區的品質、房價都會有很大的提升，但換得不好適得其反。另外，目前在少數企業，存在著小區業主委員會和物業利益捆綁的現象，有市民建議成立業主監督委員會，監督業主委員會的行為，這樣可以保證小區內的“權力”機構，在行使權力時能更加公開透明，也能避免糾紛的產生，確保全體業主的利益不受侵害。

本組文/圖首席記者龔偉芳

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